La comisión por alquiler, importa quién la paga?

12/09/2017

Una ley reciente de la Ciudad de Buenos Aires obliga, a partir del 20 de este mes, a los dueños de propiedades inmuebles a abonar las comisiones por servicios inmobiliarios a los intermediarios. Dichas comisiones están hoy en día en el orden del 4,15% del valor del contrato, es decir el equivalente de un mes para un contrato de dos años. Y las pagan los inquilinos.

En nota del diario La Nación de la semana pasada se menciona el siguiente argumento en contra de la nueva ley

Desde las inmobiliarias, las críticas arreciaron. Temen que la modificación inhiba a los dueños de poner en el mercado sus propiedades y se restrinja así la actividad. Además sostienen que el impacto buscado no será tal, ya que los locadores derivarán el costo de la comisión al precio del alquiler.

Los intermediarios no sé en que planeta viven, pero dudo que un dueño prefiera dejar su propiedad desocupada antes que pagarle 4,15% a una inmobiliaria (recordemos que hoy en día ya hay portales en los cuales los dueños pueden publicar sus propiedades sin intermediarios). O sea que el primer argumento no tiene mucho sentido. El segundo es correcto, los precios de los alquileres subirán para reflejar el costo de intermediación. Pero a los inquilinos esto les es indiferente, pues cuando uno alquila una propiedad paga un combo de servicios por el uso del inmueble y por la intermediación (acabo de alquilar un departamento por un año en Madrid, y para comparar los precios de los que estaban publicados por sus dueños de los que eran ofrecidos por inmobiliarias prorrateaba el costo de las comisiones sobre los precios de estos últimos).

Uno de los argumentos que se formulan a favor de esta modificación es que de esta manera los inquilinos pueden prorrogar en el tiempo el pago de la comisión. Esto es cierto para inquilinos con restricciones de liquidez, máxime si no tienen acceso a crédito para equipar sus nuevos hogares.

Sin embargo, en mi opinión el mayor cambio que introduce esta ley, y que hace que el Colegio Profesional Inmobiliario haya emprendido acciones legales (y mediáticas) contra la misma, es que introduce competencia en el mercado.

Con el inquilino pagando la comisión, la inmobiliaria es un monopolista. En efecto, salvando el caso de propiedades de gran valor que pudieran ser ofrecidas por más de una inmobiliaria, un inquilino interesado en vivir en Pampa y la Vía 12 9a, no tiene más remedio que erogar el mes de comisión. La amenaza de alquilar en Babia 125 no es creíble.

En cambio si el dueño del departamento de Pampa y la Vía 12 9a quiere alquilar su departamento probablemente consulte con más de una inmobiliaria. Y por competencia alguna le puede pedir menos del 4,15% de comisión. Esta es la verdadera razón por la cual Héctor D’Odorico y sus compadres patalean tanto. La competencia en general beneficia al consumidor, pero perjudica a alguien, en este caso al intermediario. 

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Inflación de agosto: 1,55%

08/09/2017

Según Inflación Verdadera, la inflación nucleo del mes de agosto es de 1,55%. Ya cansa decir que estamos en los mismos niveles desde mediados de 2016 (anual de 23.5%). Bien es sabido que la política económica de este gobierno se caracteriza por su gradualismo, pero en lo que hace a atacar la inflación se ha vuelto exasperante. 

Ahora que pasaron las vacaciones en el hemisferio norte, y que estoy (más o menos) asentado en Madrid, espero retomar el posteo con mayor frecuencia.

EXPOST: Hoy La Nación titula esta nota “Se desacelera la inflación, pero no a la velocidad que proyectaba el Gobierno”. Sin embargo acompaña la nota con el siguiente gráfico (al final de la infografía), que reafirma lo que vengo diciendo hace meses: la inflación está estable en un nivel alto.

Como se ve en la línea violeta, ni con mucho voluntarismo se puede afirmar que la inflación se desacelera. 


Inflación de julio: 34,1%

14/08/2017

Bueno, en realidad según Inflación Verdadera la inflación núcleo del mes pasado fue 1,6% manteniéndose estable desde mediados del año pasado. Podemos decir que el objetivo de terminar el año debajo del 20% quedará trunco. El Banco Central debiera formular un objetivo realista para 2018 para volver a ser creíble. Sugiero 12-15% tratando de terminar en la banda inferior.

El 34,1% viene siendo el empate técnico entre Esteban Bullrich y Cristina Kichner en PBA. Mérito de Macri y Vidal que un nulo como Bullrich haga tan buena elección. Dejo un análisis más detallado de las PASO para otro día. De momento solamente agrego que la buena performance de Cambiemos debiera facilitar el objetivo de bajar la inflación otro escalón.  


Cristina y las PASO

25/07/2017

Los datos de las últimas semanas están indicando que Cristina Kirchner ganaría las PASO del próximo mes en la PBA. En efecto, los voceros oficiales e informales del gobierno han pasado de la alegría por la partición en tres del peronismo cuando cerraron las listas el mes pasado a la angustia de ver que Esteban Bullrich estaría peleando el segundo puesto.

Analistas de diverso pelaje están diciendo que perder por unos pocos puntos contra Cristina no es malo ya que permitiría al voto útil concentrarse en el candidato de Cambiemos en Octubre. O sea, aceptan que hoy en día las cosas están mal para el gobierno. Claro como el agua fue Jaime Durán Barba en una nota en Perfil el sábado pasado.

Si alguien vota por Cristina y está vinculado a la economía informal, produce o vende mercaderías con marcas falsificadas, vive de subsidios, o es parte del millón de personas vinculadas al narcomenudeo en la Ciudad y en la Provincia, es probablemente un votante duro. No decimos que todos los partidarios de Cristina vivan en esas circunstancias, sino que quienes las viven pueden respaldarla con más firmeza. Desde otro punto de vista, si el encuestado tiene poca información de lo que ocurre en el mundo, cree que sería mejor que todas las empresas fueran estatales para que subsidiaran sus productos, cree en líderes mesiánicos, votará fácilmente por el populismo.

Hay un porcentaje importante de electores que vive en la pobreza, pero no atribuye su situación a la desidia de quienes gobernaron el país y la Provincia en las últimas décadas, sino que la acepta como un sino inevitable. En investigaciones realizadas por alguna universidad encontraron que estos pobres no tienen esperanza de que mejore su situación, y normalmente no hacen esfuerzos para que sus hijos estudien y se preparen para un futuro que parece inalcanzable. Hay también otros elementos que permiten detectar el voto duro de este tipo: si el encuestado es un firme defensor de los derechos humanos y además respalda a la dictadura militar venezolana sólo puede votar por Cristina o por alguna versión arcaica de la izquierda. Es un voto imposible para cualquier candidato que analice racionalmente la política.

Cristina tiene mucho “votante duro” en el conurbano. El gobierno reacciona lanzando créditos para beneficiarios de la AUH. Desde una perspectiva política es una pésima idea pues está pescando entre los votos duros del kirchnerismo y poco y nada cambiarán su voto por un crédito lanzado a las apuradas. Podría esta medida ayudar a reactivar la economía? Quizás sí, si está bien diseñada. Eso lo veremos con más información.

La que está siendo muy inteligente en la campaña es Cristina, al mostrarse moderada e interesada por todos los argentinos. Los lectores del blog son concientes de la falsedad manifiesta de esta postura. A los votos duros que tiene no le importa si se muestra mansa o confrontativa. Pero la careta no apunta ni a sus votantes ni a los votantes de Cambiemos. Apunta a quienes estén indecisos entre Cambiemos y 1país. Efectivamente, si estos votantes presumen que Cristina es una amenaza votarían al gobierno, pero en caso contrario contemplarían votar una alternativa (ya que, comprensiblemente, están decepcionados). Así la Cristina mansa aunque no gane votos se los hace perder al gobierno.

Difícil para el gobierno elegir el relato para estas elecciones. Si, como indican algunas declaraciones de los últimos días, presentan a Cristina sacando solamente 14% a nivel nacional empujan a los indecisos a votar a Massa. Pero si se enfocan en una posible derrota en PBA ponen en peligro la “gobernabilidad”.

Igual, si Cristina gana en octubre, pierde. Pero eso queda para otro post.


Inflación de junio: 1,7%

06/07/2017

La inflación núcleo de junio según Inflación Verdadera sería de 1,7% (en el sitio están las estimaciones hasta el 26 de junio). Esta es prácticamente la misma inflación que el último mes. Preocupa ver que también es la inflación mensual que Inflación Verdadera registró hace un año. De hecho, según el indicador anual de dicha página web, la inflación ha dejado de descender y se estabilizó en 23%. Esto es consistente con un acumulado para la primera mitad de este año alrededor del 11%.

En resumen, hay mucha inercia inflacionaria y díficilmente se logre cerrar el año debajo del 20%. Máxime si tenemos en cuenta que las paritarias a la fecha han cerrado en torno al 24% promedio. Considerando que la política económica no será contractiva en los próximos meses para no espantar a los votantes, lograr una baja de la inflación a un escalón más bajo (y recordemos que es objetivo del Banco Central llegar a un dígito en dos años) dependerá de un shock de confianza si las PASO le dan un buen resultado al gobierno. Posible? Si. Probable? Poco.


Rumbo a las PASO

29/06/2017

Hace varios días que vengo meditando escribir una nota sobre la importancia de las PASO. Varios analistas y políticos cuestionaban su utilidad basándose en que casi todos los partidos presentaron una sola lista para las elecciones de agosto de este año. Ahora se suma el gobierno proponiendo derogar las internas para la próximas elecciones presidenciales.

En un inesperado giro político, el gobierno de Mauricio Macri propuso ayer revisar el sistema de elecciones primarias abiertas , simultáneas y obligatorias (PASO) creado en 2010 y derogarlo para las presidenciales de 2019. Considera que tiene baja utilidad política, extiende las campañas y cuesta $ 2600 millones.

La propuesta causó sorpresa porque el propio Macri surgió como candidato fuerte en 2015 tras unas PASO que unificaron a la oposición fragmentada. En aquella oportunidad venció a Elisa Carrió, de la Coalición Cívica, y a Ernesto Sanz, de la UCR, sus socios en el frente Cambiemos.

Sin embargo, el argumento oficial ahora es que el sistema es caro y fracasó este año como herramienta para seleccionar los candidatos de cada alianza electoral.

Hay dos cuestiones que quisiera resaltar. Primero no es posible decir que las PASO fracasaron porque la mayoría de los partidos presentaron una lista única. El número de candidatos dentro de cada espacio político, y la calidad de los mismos, es la respuesta de equilibrio a la existencia de las PASO como institución electoral. Si no hubiera internas abiertas el cacique jefe de un partido tendría más margen para digitar qué candidatos presentar, y en general la calidad de los mismos sería generalmente inferior, al menos desde un punto de vista social.

Lo segundo a considerar es quién se beneficia y quién se perjudica si se eliminan las PASO para 2019. Como bien dice la nota de Mariano Obarrio en La Nación, Macri se benefició de este mecanismo electoral en 2015. Agregaría que sin las PASO hubiera sido difícil asociar la UCR y el PRO (las internas cerradas no le convenían a Macri, y si hubiera habido que discutir como hacer una interna el trabajo de persuasión de Ernesto Sanz habría sido mucho más complicado).

Pero Macri ahora es el “incumbent”, y no va a competir en internas en Cambiemos dentro de dos años.

La oposición peronista hoy en día está dividida en tres. Tenemos a Sergio Massa, quien fue el primer “renovador” (o traidor), Cristina con los ultra populistas, y finalmente el resto o peronismo “residual” (en realidad residual en Buenos Aires, dominante en el resto del país). En estas elecciones no se va a terminar de definir el futuro del PJ, pero estas tres facciones verán en qué condiciones llegan a 2019 para disputarle, en principio con grandes chances de éxito, la presidencia a Macri.

Para este trío va a ser crucial tener el paraguas de las PASO para ordenar esta disputa, y presentarse en una misma interna o al menos divididos en dos alianzas electorales. En efecto, basta ver las complicaciones de Florencio Randazzo para postularse dentro del PJ este mes para darse una idea de la dificultad que habría para articular una competencia si fuese via una interna cerrada (quién pone las reglas?, quién depura los padrones?, etc.). En este caso difícilmente el peronismo tendría menos fragmentación que en esta elección.

Como la reforma de las PASO requiere de una mayoría especial en el Congreso dudo que el gobierno tenga éxito en llevarla a cabo. Solamente podrá hacerlo mediante un acuerdo con un bloque de legisladores interesados en cierta impunidad judicial. Veremos.


Inflación de mayo: 1,65%

06/06/2017

Estimo que la inflación nucleo de mayo será de 1,65% proyectando los últimos valores de Inflación Verdadera (que tiene datos hasta el 27 de mayo). Esto representa una leve baja respecto del valor de abril, que fue de 2%, y da un acumulado para el año 9,2%.

La dificultad para bajar la inflación en este primer semestre hace difícil, pero no imposible que la inflación termine el año debajo del 20%. Además el Banco Central complicó su trabajo al adoptar la política de expandir las reservas del 10 al 15% del producto. Como bien indicó Carlos Alfredo Rodríguez en un tweet, para hacer esto el Central tiene que esterilizar la inyección de pesos usando Lebacs que pagan una tasa mucho más alta que las nuevas reservas.

Y como el segundo semestre no llega, el público empieza a descontar que el Central tendrá que emitir para cerrar su déficit cuasi-fiscal en un contexto en el que no habrá un aumento (significativo) en la demanda real de dinero. Es decir, esta política genera expectativas de suba de la inflación futura.


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