Comprar o alquilar o comprar o alquilar o comprar…

Hace dos semanas Eduardo Levy Yeyati publicó en su blog una trilogía de notas sobre la decisión de comprar o alquilar una propiedad (uno, dos y tres). Lo primero que hace es notar que estamos ante una comparación de peras y manzanas, pues en caso de comprar una propiedad estamos adquiriendo un activo y por ende estamos ahorrando, mientras que si alquilamos estamos pagando los servicios de la propiedad sin afectar nuestras decisiones agregadas de consumo ahorro.

Una manera de resumir lo anterior es señalando que alquiler y cuota no son conceptos comparables: con una ahorro, con la otra no y da la sensación [al analizar la distribución del ingreso y de la riqueza] de que la recuperación del ingreso de los sectores medios ha derivado en un boom de consumo a expensas del ahorro.

Luciano Cohan, en el blog ESC, responde extendiendo el ejercicio de comparación de Levy Yeyati agregando a quien decide alquilar la posibilidad de ahorrar (en dólares) la diferencia entre la cuota del préstamo hipotecario y el gasto en alquiler. Encuentra el resultado, aparentemente paradójico, que a los diez años de alquilar y ahorrar el acumulado es mayor que el valor de la propiedad. La paradoja está en las tasas de interés del problema y que comprando una propiedad con una hipoteca uno paga no solamente el valor de la misma sino los servicios financieros que cobra el banco (diferencia entre tasa del crédito y rendimiento de activos en los que se puede ahorrar).

Este fin de semana los diarios Perfil y Clarín reflejaron las ideas de Eduardo y Luciano en sendas notas. En la de Clarín:

Eduardo Levy Yeyati, de la Universidad Di Tella, opina que con una mirada de largo plazo, y a pesar de las altas tasas de interés, conviene meterse en un crédito (el que puede) porque finalmente al final del período que dura el préstamo la casa termina siendo de uno. Lo justificó así en su blog personal: “La hipoteca (aún a pesar de la tasa excesiva de intereses que cobra el banco), es una forma de ahorro. Precisamente por esto, pago más al principio y menos al final. En cambio, el alquiler, que es lógico suponer se incrementará año tras año como el valor de la propiedad no dejará de crecer.

Contra esa certeza, el economista Luciano Cohan, de la consultora Analytica [Luciano aclara que ya no trabaja más allí], le respondió también desde su blog. “Si el plazo del crédito coincide con el tiempo que querés vivir en el departamento, conviene comprar con hipoteca. Si, en cambio, tu intención es volver a mudarte, por ejemplo, antes de los 10 años (habiendo sacado un crédito por 20 años) entonces te conviene alquilar. Este último ejemplo bien podría ser el de un matrimonio jóven, que luego de un tiempo necesita más espacio porque llegaron los hijos.

Antes de intentar hacer un aporte a este debate conviene recordar este post de Juan José Cruces en Foco Económico donde indica que

Su último informe [de la consultora Reporte Inmobiliario] es elocuente: la renta neta esperada por comprar un departamento en Barrio Norte en 2010, cederlo en alquiler y venderlo en 2020 es 3% anual en dólares, casi lo mismo que el rendimiento de bonos del Tesoro estadounidense de igual plazo… La hipótesis más plausible de la carestía de la vivienda es que los departamentos son percibidos como inversiones muy seguras por sus compradores mientras que la confianza en los instrumentos tradicionales de inversión está rota.

En resumen estamos ante un mercado donde las propiedades están caras porque actúan como activo de ahorro percibido como seguro por los argentinos, en particular para los sectores vinculados al complejo sojero (ver tercer nota de Levy Yeyati). Esto es importante pues nos muestra una circularidad del razonamiento antes mencionado: La decisión de comprar o alquilar en parte responde a decisiones de ahorro, y dadas estas decisiones de ahorro los precios de las viviendas suben alejando aún más la posibilidad de acceder a ellas de la clase media.

Un análisis a fondo debiera tener en cuentas estos efectos de “equilibrio general” y explicar porqué se observan las condiciones de mercado imperante, tan diferentes de las de los años noventa. A mi entender la razón se encuentra de nuevo en la nota de Cruces que indica, en forma implícita, que hoy el riesgo de expropriaciones por parte del Estado es percibido como mayor que hace diez años (percepción que hechos como el anuncio de mayor injerencia del gobierno en los directorios de empresas privadas cuyas acciones pasaron a la ANSES con la, hablando de Roma, expropriación de los fondos de las AFJP, ver nota de Carlos Pagni hoy en La Nación).

La propiedad inmueble tiene la gran virtud de que ha sido inmune a confiscaciones durante las últimas décadas. Entonces, los argentinos invertimos poco en bonos, acciones o depósitos bancarios que excedan un mes de plazo. Cuando quienes tenemos capacidad de ahorro nos refugiamos en ladrillos provocamos dos cosas: a) dejamos sin financiamiento a buenos proyectos de inversión reproductiva y al propio Estado y b) hacemos subir el precio de los inmuebles, dificultando el acceso a la vivienda propia del resto de la población.

De manera que hoy en día al preguntarse ¿compro o alquilo?, el argentino medio se ve forzado a alquilar pues los altos precios (con respecto a sus ingresos) lo alejan del sueño de la vivienda propia. Además hay un motivo adicional que lo lleva a inclinarse por el alquiler más allá del precio de las propiedades: el contexto de alta inflación imperante.

Como dice Levy Yeyati, con alta inflación el préstamo hipotecario (usa para sus ejemplos el sistema francés) debe concentrar sus pagos en el comienzo del crédito para compensar la licuación de los pagos lejanos. Se acorta la duración efectiva del crédito. Acá replico dos gráficos que usa en su primera nota para ejemplificar el efecto de la inflación (el primero con alta inflación, el segundo con baja)

Si la inflación no tuviese otros costos, como mayor incertidumbre, concentrar más pagos en los primeros años desalienta a los tomadores del crédito pues vuelve al mismo muy costoso en ese período. Además, debido a que los consumidores tenemos un sesgo hacia la gratificación instantánea (ver “Golden Eggs and Hyperbolic Discounting” de David Laibson, publicado en 1997 en el Quarterly Journal of Economics), tomar la decisión de entrar en un crédito hipotecario – que implica comparar el esfuerzo de ahorrar para pagar las primeras cuotas del crédito  con el consumo sacrificado para hacerlo – se vuelve posible solo para los pocos que tengan un fuerte autocontrol.

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6 respuestas a Comprar o alquilar o comprar o alquilar o comprar…

  1. Carlos dice:

    Martin
    Te felicito
    No tengo nada para agregar
    Tu comentario profundiza la discusión y para esto sirven estos gadgets de internet
    Congrats again
    Pd escuchaste anoche en el Colon a Keith Jarret?
    Once in your life show!!!!!!!

    • mgeiras dice:

      Carlos, gracias por tus comentarios. A Jarrett no lo vi, tengo la cabeza en otro lado (como se puede ver por la caída en la frecuencia y/o calidad de los posteos en las últimas semanas) y cuando me acordé ya estaban casi agotadas las entradas. Me alegro que haya estado bueno. Saludos.

  2. Frank Pentangeli dice:

    Martín,
    muy buen post.

    Algunos comentarios:

    1. No deberíamos comparar la TIR de un inmueble y no la rentabilidad anual? Puede que la renta sea baja no solo porque la gente está utilizando al inmueble como reserva de valor sino porque hay una expectativa de apreciación cambiaria que impacta sobre la renta futura del inmueble. No es un activo de renta fija, sino más bien variable.

    2. Puede haber un componente de oferta y demanda, no solo corriente, sino futura. Buenos Aires está siguiendo el camino de San Pablo. Cuánto se va a tardar desde el conurbano en llegar al centro en 10 años en relación a ahora. Entonces la pregunta que habría que hacerse es si está rentabilidad anual de 3% es homogenea a lo largo de toda el área metropolitana.

    • mgeiras dice:

      Frank, estoy de acuerdo con tus apreciaciones. Eduardo Levy Yeyati, que fue quien comenzó esta serie de posts, realizó un ejercicio “académico” al simplificar la realidad y tomar un aspecto de la misma. A mi me pareció que este ejercicio era válido (y no solo a mi pues tuvo amplia repercusión en la BEA y en la prensa escrita), y solamente traté de enriquecerlo en algunas direcciones. Pero es cierto que la renta no es constante, y de hecho la comparación con los noventas (por el menor riesgo de expropiaciones en esa década) nos muestra que la renta era más elevada que lo que es ahora. Un ejercicio interesante sería predecir que pasará con los precios de las propiedades si en octubre gana un partido de oposición que tiene mayor respeto por las instituciones y logra una caída en el riesgo país. Caerán para que la renta suba? o se producirá un fuerte aumento en los alquileres? O una combinación de ambas?

      Tu segundo punto es interesante. Una lectura directa indicaría que los precios de las propiedades “céntricas” tendrían que subir más que el resto por el menor tiempo de commuting. Sin embargo otra reacción, que me parece se está dando, es que las oficinas se trasladen a la periferia (fuerte en caso Nuñez y Vicente López). Abrazo.

  3. Frank Pentangeli dice:

    Gracias por la respuesta. Es cierto lo de Vicente López y Nuñez, además en otras ciudades está aperentemente pasando lo mismo como en Rosario. Igualmente creo que la “sanpablización” de buenos aires es inevitable y ese fenómeno va a impactar sobre los precios relativos de la propiedad. Aunque también puede causar una externalidad positiva sobre otras ciudades, como Pilar, donde ya se están construyendo muchas oficinas.

    Otro punto que encuentro interesante es el supuesto de que el precio de la vivienda va a subir con la inflación. No hay un componente de expectativas en el precio? No pueden las propiedades llevar una trayectoria similar al de un activo más líquido como una acción? A qué me refiero? Se espera apreciación cambiaria (más si asume un nuevo gobierno) entonces los precios de la propiedad suben como consecuencia de una expectativa de alquileres futuros más altos, lo cual no quiere decir necesariamente que el precio de la propiedad vaya a subir pari passu con el de los alquileres, puede subir menos, y así la renta va a normalizarse en un número por lo menos superior al de los bonos norteamericanos a 10 años.

    Abrazo!

    • mgeiras dice:

      Frank, me parece razonable tu conclusión que los precios de las propiedades suban menos que los alquileres, yo pienso algo parecido. Y espero que tengas razón respecto de la mayor apreciación cambiaria, pues ello significaría que no caemos en una de esas crisis evitables que nos caracterizan. Ah, y gracias por difundir la nota en Facebook. Abrazo.

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